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重磅發(fā)布!城市高質(zhì)量發(fā)展“路線圖”來了

來源:網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載 | 發(fā)布/修改時間:2025-09-2 | 欄目:新聞動態(tài) | 點擊:226

  城市發(fā)展關(guān)系到每一個生活其中的人。


  8月28日,《中共中央國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)正式公布,其中提出,我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期,城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段,加快城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型,推動城市高質(zhì)量發(fā)展。


  這意味著,我國城市發(fā)展正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)向。


  如何推進存量提質(zhì)增效?如何加快城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型?這又將給人們的未來生活、經(jīng)濟發(fā)展等帶來什么影響?


  專家表示,《意見》是中國城市邁向高質(zhì)量發(fā)展的“路線圖”,必將為開辟城市工作新局面,走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子提供堅實支撐。


  中國城市高質(zhì)量發(fā)展“路線圖”浮現(xiàn)


  未來,將提高中小城市和縣城承載能力,經(jīng)濟規(guī)模大、人口增長快的縣級市和特大鎮(zhèn)有望迎來發(fā)展機遇。


  《意見》提出,以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo),以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題,以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線,以推進城市更新為重要抓手,走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。到2030年,現(xiàn)代化人民城市建設(shè)取得重要進展,適應(yīng)城市高質(zhì)量發(fā)展的政策制度不斷完善,新舊動能加快轉(zhuǎn)換,人居品質(zhì)明顯提升,綠色轉(zhuǎn)型深入推進,安全基礎(chǔ)有力夯實,文化魅力充分彰顯,治理水平大幅提高;到2035年,現(xiàn)代化人民城市基本建成。


  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業(yè)報表示,7月份,中央城市工作會議召開,明確了城市工作方略轉(zhuǎn)變的總體部署,當(dāng)前城市發(fā)展面臨著巨大的轉(zhuǎn)變,城市工作需要做出“5個轉(zhuǎn)變”,總體來看就是邁向高質(zhì)量發(fā)展,需要通過自上而下的部署來落實。


  中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示,本次《意見》是7月中央城市工作會議召開后,第一份針對城市高質(zhì)量發(fā)展的落實文件,內(nèi)容進一步明確了總體要求和主要目標(biāo),并詳細闡述推動城市高質(zhì)量發(fā)展的工作內(nèi)容,為各地城市發(fā)展提供了重要指引。


  《意見》提出,穩(wěn)妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化發(fā)展,支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)城市群打造世界級城市群,推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈、長江中游城市群等成為高質(zhì)量發(fā)展增長極,增強中西部和東北的城市群、都市圈對區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的支撐作用。增強超大特大城市綜合競爭力,推動超大特大城市按照國家批準明確的功能定位做強做精核心功能,控制超大城市規(guī)模,合理有序疏解非核心功能,打造高質(zhì)量發(fā)展主引擎。提高中小城市和縣城承載能力,分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè),大力發(fā)展縣域經(jīng)濟,因地制宜發(fā)展小城鎮(zhèn)。


  李宇嘉表示,《意見》明確了現(xiàn)代化城市體系的構(gòu)成,下一步,就是提高各類城市的綜合承載力、競爭力,促進大中小城市、都市圈協(xié)同發(fā)展。


  2024年,我國五大核心城市群占據(jù)了全國約十分之一的土地,集聚了超40%的人口,創(chuàng)造了超50%的GDP。


  陳文靜表示,預(yù)計未來五大城市群在人口聚集、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、經(jīng)濟發(fā)展中仍將發(fā)揮重要引擎作用,區(qū)域優(yōu)勢有望進一步凸顯。與此同時,未來隨著都市圈通勤更加便捷高效,產(chǎn)業(yè)布局、公共服務(wù)更加合理、便利,都市圈發(fā)展也將進入新階段,特別是國家級都市圈未來經(jīng)濟、人口集聚能力有望進一步增強。


  李宇嘉表示,超大特大城市綜合競爭力,不在于經(jīng)濟規(guī)模增長,攤大餅擴張,而是做強做精核心功能。未來,22座城區(qū)常住人口超500萬的超大特大城市,未來更多的發(fā)展是高端要素配置,推動產(chǎn)業(yè)鏈集群建設(shè),并帶動都市圈其他城市發(fā)展。


  陳文靜表示,未來,將提高中小城市和縣城承載能力,經(jīng)濟規(guī)模大、人口增長快的縣級市和特大鎮(zhèn)有望迎來發(fā)展機遇。


  中國城市規(guī)劃學(xué)會理事長楊保軍接受媒體采訪時表示,“《意見》是中國城市邁向高質(zhì)量發(fā)展的‘路線圖’,明確了‘創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧’城市目標(biāo)的具體實施路徑。”


  支持老舊住房自主更新、原拆原建


  “支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》,更加注重以人為本,彰顯未來老舊住房更新改造的方向,未來配套政策存在進一步完善預(yù)期。


  中央城市工作會議提出,我國城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段,這一判斷成為我國城市發(fā)展的重要指引。


  8月18日,國務(wù)院總理李強主持召開國務(wù)院第九次全體會議時強調(diào),采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢,結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造,多管齊下釋放改善性需求。


  本次《意見》提出,激活城市存量資源潛力。全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋,建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機制。盤活利用存量低效用地。


  “存量物業(yè)迎來發(fā)展新機遇。”李宇嘉表示,在全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)的基礎(chǔ)上,該改造的改造,該轉(zhuǎn)換功能的轉(zhuǎn)換功能,該盤活的盤活,有的要多功能兼容,比如辦公和居住兼容、辦公和服務(wù)兼容、不同業(yè)態(tài)兼容等。


  李宇嘉表示,在經(jīng)過長達四十多年的增量建設(shè)后,城市的總體物業(yè)規(guī)模夠多了。但過去建設(shè)太快,供給能否適應(yīng)需求端的變化卻考慮不夠,導(dǎo)致供需不匹配,也就為存量利用打開了一扇窗。未來可能要進行存量物業(yè)大普查,并通過供需摸底、城市體檢,并輔以規(guī)劃用途調(diào)整,盤活利用這些存量物業(yè)。


  《意見》提出,穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造,支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。


  目前,浙江、上海、北京、湖北等地已在老舊住房自主更新、原拆原建方面進行了較多探索和實踐,與此同時,仍存在多項難點,如統(tǒng)一業(yè)主意見、資金籌措、居民權(quán)益保障等。


  陳文靜表示,“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”提法與此前一致,“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》,更加注重以人為本,彰顯未來老舊住房更新改造的方向,未來配套政策存在進一步完善預(yù)期。


  李宇嘉表示,不管是自主更新還是原拆原建,都需要政府引導(dǎo)和政策支持,比如土地用途轉(zhuǎn)變、規(guī)劃調(diào)整、規(guī)劃師支持,輔助做好資金監(jiān)管,比如基層政府做好業(yè)主改造意愿調(diào)查,增補公共設(shè)施和空間滿足業(yè)主對于更美好生活的向往,做好過渡期的群眾臨時住所安排,扶住困難群體等,從而消除改造的障礙。


  在政策的扶持下,由業(yè)主作為實施主體,通過社區(qū)自治推動共同決策、自籌資金,公開引入開發(fā)建設(shè)單位,對原有老舊住房進行拆除,并在原土地上按原使用年限和建筑面積(可適當(dāng)優(yōu)化)重新建設(shè)房屋,最終實現(xiàn)原業(yè)主回遷。該模式下主要調(diào)動三大主體的積極性:業(yè)主不僅要共同出資,還全程參與改造決策與工程監(jiān)督,實現(xiàn)我的房子我做主;政府負責(zé)政策制定、流程規(guī)范與資源協(xié)調(diào);引入的建設(shè)單位負責(zé)具體的開發(fā)與施工管理。


  李宇嘉表示,轉(zhuǎn)向非大拆大建的更新,特改造的方向非常靈活多樣,比如發(fā)展租賃、文旅、創(chuàng)業(yè)等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài),不管是靠開發(fā)商還是政府,都無法實現(xiàn)這種靈活性多樣性。因此,就必須要將業(yè)主的積極性調(diào)動起來。微觀市場主體的主動性、創(chuàng)造性發(fā)揮出來了,改造更加符合市場需求,改造效率也更高。


  大力推進“好房子”建設(shè)


  “大力推進”為未來“好房子”建設(shè)定調(diào),預(yù)計將有更多城市因地制宜落地“好房子”標(biāo)準,規(guī)范計容規(guī)則推出也將成為趨勢。


  《意見》提出,系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設(shè)計、建造、維護、服務(wù)水平,大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。


  “這是對系統(tǒng)推進‘好房子’的權(quán)威闡釋,”李宇嘉表示,近期,政策端已經(jīng)對各地‘好房子’實踐的一些做法進行全面的正本清源。一是好房子不是大房子、貴房子,只有少數(shù)人買得起,所謂的第四代、低密度、大平層,充其量就是好房子的一個子類,或者小眾品;二是未來增量的、存量的,普通的、改善的,市場的、保障的,租賃的、買賣的,都要打造‘好房子’。也就是從全鏈條提升住房設(shè)計、建造、維護、服務(wù)水平,預(yù)計下一步將加速住宅項目規(guī)范的落地實施,明確保障房、租賃房的好房子標(biāo)準,老舊小區(qū)改造的好房子、好社區(qū)方向,就是完整社區(qū)建設(shè)。


  陳文靜表示,《意見》強調(diào)要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè),“大力推進”為未來“好房子”建設(shè)定調(diào),預(yù)計將有更多城市因地制宜落地“好房子”標(biāo)準,規(guī)范計容規(guī)則推出也將成為趨勢。


  陳文靜表示,《意見》指出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”,樓市整體基調(diào)未變,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式仍是重點,再提剛性和多樣化改善性住房需求,預(yù)計支持政策仍會持續(xù)落地。


  長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家伍戈向中國工業(yè)報表示,過去三年我國曾實施多輪房地產(chǎn)新政,也產(chǎn)生過脈沖式影響,但持續(xù)時長有限。從各國經(jīng)驗看,總量性政策而非結(jié)構(gòu)性政策、實際利率而非名義利率的調(diào)整才是扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)的關(guān)鍵。尤其是當(dāng)整體物價持續(xù)處于低位及負增長時期,超常規(guī)政策成為必要。


  伍戈表示,展望未來,鑒于近期地產(chǎn)趨弱的斜率加大,后續(xù)促進其“止跌回穩(wěn)”的結(jié)構(gòu)性政策或加碼。總量性的實際利率有望邊際回落,但短期幅度有限。


  《意見》提出,因地制宜發(fā)展保障性住房,穩(wěn)步推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。


  李宇嘉表示,在各地對戶籍低保低收入基本保障的基礎(chǔ)上,下一步就是提質(zhì)擴面,特別是提高保障房的覆蓋面,到新市民、年輕人、外來人口等。在兜底保障的基礎(chǔ)上,《意風(fēng)》的覆蓋面擴大了,且新時期居民的住房需求差異化、個性化很突出,強調(diào)產(chǎn)城融合、職住平衡,不管是租賃型的、買賣型的,租買結(jié)合型的,供給的區(qū)位、戶型、配套,都需要以需定供、定建,不然供給出來可能就租不出去、賣不出去導(dǎo)致過剩和資源浪費。同時,存量時代來臨后,新增的保障房供給,基本通過存量盤活。但各地的存量物業(yè)差別很大,如何盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等,都需要各地因地制宜。


  陳文靜表示,各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H、采取適合當(dāng)?shù)氐哪J絹戆l(fā)展保障性住房,預(yù)計更多城市將按照“以需定建、以需定購”原則推進保障房建設(shè)和籌集,合理利用資源增強住房保障能力。


  厘清城市運營管理機制


  建立房屋全生命周期安全管理制度是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容,預(yù)計未來更多城市將積極探索適合當(dāng)?shù)氐墓芾碇贫龋鰪姺课莸陌踩U夏芰Α?


  《意見》提出,建立可持續(xù)的城市建設(shè)運營投融資體系。


  “這或成為破解城市更新資金難題的關(guān)鍵,”陳文靜表示,這一要求有望為城市建設(shè)運營釋放更大的發(fā)展空間,城市運營的重要性進一步凸顯,在可持續(xù)的投融資體系建立過程中,城市更新或?qū)⒅苯邮芤妫瑢⑴c城市運營、城市更新的企業(yè)來說也會產(chǎn)生直接利好。


  陳文靜認為,本次《意見》提出要“統(tǒng)籌財政資金、社會資本和金融等資金渠道”,資金渠道更加多元。


  第一,涉及重大安全和基本民生保障的,中央財政將加大專項轉(zhuǎn)移支付支持力度,中央預(yù)算內(nèi)投資予以適當(dāng)補助,發(fā)揮中央財政的保障兜底作用;


  第二,“創(chuàng)新財政金融政策工具,吸引和規(guī)范社會資金參與”,不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)展或?qū)⑦M一步深化,為前期投入資本提供退出渠道,吸引更多社會資本進入。


  第三,“強化中長期信貸供給”,鼓勵銀行提供中長期貸款,這也較好匹配了城市更新的中長期資金需求特點。


  《意見》提出,建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質(zhì)量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度。嚴格限制超高層建筑。


  根據(jù)中指研究院監(jiān)測,2024年以來,上海、天津、成都、沈陽等地出臺了相關(guān)管理辦法征求意見稿或試點工作方案等,上海在試行方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區(qū)試點房屋安全管理三項制度,其中房屋養(yǎng)老金由公共賬戶和個人賬戶組成,個人賬戶資金由住宅維修資金業(yè)主賬戶直接轉(zhuǎn)化,公共賬戶由各區(qū)探索建立,按照規(guī)定由政府出資的房屋養(yǎng)老金部分納入同級財政預(yù)算。


  陳文靜認為,建立房屋全生命周期安全管理制度是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容,預(yù)計未來更多城市將積極探索適合當(dāng)?shù)氐墓芾碇贫龋鰪姺课莸陌踩U夏芰Α?


  李宇嘉表示,在未來,先體檢發(fā)現(xiàn)城市問題,再根據(jù)問題歸屬、大小,明確安全管理的資金來源。小修小補的靠物業(yè)費,強化物業(yè)管理,大修大補的靠住宅維修基金,后期還要在維修基金的基礎(chǔ)上,建立“房屋養(yǎng)老金制度”,為房屋提供全生命周期安全保障。當(dāng)然,還要建立質(zhì)量安全保險,投了保,保險機構(gòu)必然加大巡查力度,有的已經(jīng)發(fā)揮了體檢的功效,防患于未然。


  楊保軍表示,《意見》強調(diào)統(tǒng)籌發(fā)展與安全、更新與保護、效率與品質(zhì),必將為開辟城市工作新局面,走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子提供堅實支撐。


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